Недобросовестное поведение застройщика

Недобросовестное поведение застройщика является основанием для сноса самовольной постройки.

Частью  17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Строительство жилых домов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, садоводства стало возможным при соблюдении застройщиком уведомительного порядка (без получения разрешения на строительство). Строительство жилого дома, осуществляемое с нарушением указанной процедуры, нельзя признать законным.

Случаются ситуации, когда недобросовестные застройщики пытаются придать видимость законности своих действий путем регистрации объектов коммерческого назначения (например, гостевых домов, мини-гостиниц) в качестве индивидуальных жилых домов, либо хозблоков.

Администрация Ейского городского поселения Ейского района предупреждает, что такие действия несут негативные последствия для застройщика!

В случае если в возведенных зданиях, зарегистрированных под видом индивидуальных жилых домов, либо хозблоков усматриваются признаки объектов гостиничного бизнеса, такие как: отсутствие выделенной зоны проживания для одной семьи, расположение на каждом этаже изолированных однотипных помещений, и т.д. администрация города будет обращаться в судебные органы для признания такой постройки самовольной и ее сносе.

На основании статьи 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» средство размещения - имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии со статьей 2 ПЗЗ к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Основными  критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

В пункте 5 статьи 2 Правил землепользования и застройки Ейского городского поселения Ейского района, утвержденных решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 29 января 2013 года № 52/4 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Ейского городского поселения Ейского района», с учетом изменений, внесенных решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 10 августа 2023 года № 56/1 (далее – ПЗЗ)  перечислены основные виды хозяйственных построек.

Хозяйственный блок (хозблок) - здание, предназначенное для хранения хозяйственных принадлежностей, иных нужд для содержания индивидуального жилого дома и прилегающего к нему земельного участка и не предназначенное для проживания людей (в том числе и временного). Площадь хозблоков не может превышать 50%  площади основного здания – жилого дома. Количество этажей –1.

В соответствии с пунктом 6 статьи 2 ПЗЗ объекты вспомогательного использования - объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.

Средство размещения (гостевой дом, мини гостиница) не является вспомогательным объектом по отношению к основному зданию – жилому дому, поэтому в целях его строительства требуется получение разрешения на строительство.

Возведение здания как строение вспомогательного использования, фактически используемого в качестве  мини гостиницы, является попыткой обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок получения разрешения на строительство соответствующего коммерческого объекта, подготовку инженерных изысканий и материалов, содержащихся в проектной документации, получение технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, процедуру ввода в эксплуатацию. Данные действия ответчика свидетельствует о недобросовестности застройщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В Краснодарском крае сложилась устойчивая судебная практика, в соответствии с которой несоблюдение ПЗЗ, положений Градостроительного кодекса РФ, с целью применения уведомительного порядка строительства вместо получения разрешения на строительство, квалифицируется судами как действие в обход закона.

Действия лица, осуществляющего строительство, являются недобросовестными в том случае, если застройщик направил в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве с информацией, не соответствующей фактическим параметрам возведенных строений, либо осуществил государственную регистрацию в «упрощенном порядке» на вспомогательное строение, не являющееся таковым.

Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, состоящее, в том числе в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку.

Существование самовольных построек, эксплуатация объектов не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка нарушает права Ейского городского поселения по регулированию градостроительной деятельности, поступлению налоговых платежей.