Росреестр информирует. Государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве.

Чтобы вы стали полноправным обладателем квартиры в новостройке нужно знать ряд вещей, о которых и пойдет речь в данном материале. 
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), а также другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами.
Что такое договор участия в долевом строительстве?
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Отметим, что договор участия в долевом строительстве должен обязательно содержать: определение  объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;   срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (пункт 4 статьи 4 Закона).
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и как любая законная операция с недвижимостью, должен быть зарегистрирован в соответствии с Законом о регистрации. Действие самого договора начинается с момента его регистрации.
Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации (документ, подтверждающий право собственности, аренды или субаренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в случае если это право или обременение не зарегистрировано; разрешение на строительство (документ запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, если не представлен заявителем самостоятельно); проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений);  представляется также один из следующих документов:
-  договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;
-  договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.
Данные договоры застройщик обязан заключить до заключения договора долевого участия. Невыполнение этих требований исключает государственную регистрацию договора, а, если такая государственная регистрация состоялась, может служить основанием для признания договора недействительным.
Если договор страхования заключен в отношении каждого участника долевого строительства, то на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома застройщик обязан представлять договор страхования и документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования. 
Могут в определенных случаях потребоваться списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению Росимущества, переданных для строительства жилья экономического класса. Данный документ Росреестр может запросить в порядке межведомственного взаимодействия, если он не представлен заявителем лично.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве  участникам долевого строительства нужно подготовить следующие документы, предусмотренные пунктом 5 статьи 18 Закона о регистрации:
- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);
- заявление застройщика и участника долевого строительства о государственной регистрации;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом, предусмотренное пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному договору, то предоставление нотариального согласия не требуется;
- договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);
- документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию договора долевого участия. Госпошлина для застройщика составляет 6000 руб., для физического лица - 350 руб. (подпункт 30 пункта 1 статьи. 333.33 Налогового кодекса РФ). Госпошлина уплачивается в равных долях каждой стороной сделки (пункт 2 статьи 333.18 НК РФ), например, с учетом этого физическому лицу потребуется заплатить 1/2 от 350 руб., что составляет 175 руб., а застройщику - 1/2 от 6000 руб., что составляет 3000 руб.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе, правда нужно иметь ввиду, что если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, то документы, к рассмотрению не принимаются (пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации).
Срок государственной регистрации первого договора долевого участия составит 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (пункт 2.1. статья 25.1. Закона о регистрации).
Чтобы снизить риск вложения денежных средств в долевое строительство будущему покупателю квартиры в новостройке рекомендуем ознакомиться со всеми документами, которые должен предоставить застройщик. Основной документ – это разрешение на строительство многоквартирного дома, обратите внимание на срок действия разрешения, не истек ли он.  Также проверьте документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Застройщик может владеть земельным участком на праве собственности, на праве аренды и в некоторых случаях, предусмотренных законодательством по договору безвозмездного срочного пользования (статья 3 Закона).  Если земельный участок находится в собственности застройщика, то должно быть свидетельство о государственной регистрации или выписка из единого государственного реестра прав, подтверждающее право застройщика. Когда земельный участок закреплен за застройщиком на праве аренды, то покупателю следует обратить внимание на срок договора аренды. Договор аренды должен быть зарегистрирован, что подтверждается штампом о государственной регистрации. Следует ознакомиться с проектной документацией и проектом договора. Не помешает и информация о количестве успешно сданных в прошлом домов, которые были возведены в рамках долевого строительства застройщиком.